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気になる住宅ローンの話

 ここでは、一戸建て住宅を購入する上でかかる諸費用や資金計画などについて解説しています。

不動産購入時に発生する諸費用

不動産を購入するに際しては、物件価格以外にも諸費用がかかります。

「諸費用」については大きく分けると税金関係の諸費用と、手数料関係の諸費用があるわけですが、その中から主だったものを以下に簡単にご紹介したいと思います。

<税金関係の諸費用>

  • 不動産取得税
    その名のとおり、不動産を取得した際にかかる税金です。税額は「不動産価格(課税標準額)×税率」によって計算されます。
  • 登録免許税
    法務局に対して、土地の所有権の移転登記ならびに建物の登記をする際にかかる税金です。税額はやはり「不動産価格×税率」によって計算されます。

<手数料関係の諸費用>

  • 仲介手数料
    仲介成立時に不動産会社等に対して支払う手数料です。仲介手数料の額については、「物件価格の3%+6万円+消費税」という上限の範囲内で、不動産会社が自由に設定することができます。
  • 融資関係諸費用
    住宅ローンを借りる際にかかる費用で、その内訳としては事務手数料や保証料、火災保険料、金銭消費貸借契約印紙代などがあります。

資金計画の概算

仮に物件価格3,000万円の不動産を購入するとします。

上述の「諸費用」は通常、物件価格の1割前後とされていますので、約300万円。この300万円は自己資金で賄うとしますと、残りの3,000万円については借入、すなわち住宅ローンを組むことになります。

さて、借入年数35年、利率1.225%で住宅ローンを組んでみることにしましょう。

すると元金30,000,000円に対して、金利は6,904,560円となりますので、総支払額は36,904,560円。月々の支払額は87,868円という計算になります。

住宅ローンでやはり怖いのは「金利」

たとえば上では利率1.225%で計算しましたが、これが仮に2.225%だったとしたら、金利は6,904,560円から13,208,760円に上昇しますので、総支払額に6,304,200円もの差額が生じることになります。

金利には、借入当初の金利がずっと続く「固定金利型」、金融情勢によって変わる「変動金利型」、そしてその折衷型とも言える「固定期間選択型」などの種類がありますので、住宅ローンを組む際には、金利の基本や最新の動向の見極めも重要になってきます。

返済時に大きく圧し掛かってくる「金利」ですが、その金利負担を少しでも軽減するためにはどうすれば良いのでしょうか?

まず単純な方法としては、借入額そのものを減らすという方法があります。

たとえば先ほどの3,000万円から借入額を100万円減らすことで金利負担は230,180円減、同様に200万円減らすことで金利負担は460,360円減となります。

そしてもうひとつの方法としては、返済期間を早めるという方法もあります。

こちらも概算しますと、返済期間を35年から34年へと1年短縮した場合、209,448円の金利負担減になります。

ただし、返済期間を早めるということは当然、月々の返済額が増えるということでもありますので、その点には十分に注意が必要です。

また、住宅ローンには「銀行ローン」、「フラット35」、「財形型住宅融資」とさまざまな種類があり、それぞれ金利の特徴も大きく異なります。

まずはご自身がどのローンを選択するのかを明確にするためにも、住宅ローンの種類・自分たちに合った住宅ローンをしっかり理解し、資金計画を立てるようにしましょう。